ما حجم الرهن العقاري الذي تستطيع تحمله في الإمارات؟

القدرة على تحمل الرهن العقاري في الإمارات قابلة للحساب بدقة، لأن القيود الثلاثة مكتوبة في أنظمة المصرف المركزي. إليك الحسبة الكاملة؛ وحاسبة القدرة على تحمل الرهن العقاري المجانية تنفذها لأرقامك فوراً.

القيد الأول: نسبة عبء الدين، مع اختبار ضغط

يجب أن تتسع نسبة الـ50% من الراتب الإجمالي والدخل المنتظم لكل الالتزامات الشهرية (قسط الرهن المقترح زائد قروض السيارات والقروض الشخصية ونحو 5% من حدود البطاقات). القاعدة العامة مشروحة في شرح سقف نسبة عبء الدين 50%؛ أما إضافة الرهن العقاري فهي اختبار الضغط. يُلزم النظام الجهات الممولة باختبار القسط عند سعر يزيد نقطتين إلى أربع نقاط مئوية على السعر المعروض. عُرض عليك 4.25%؟ يفحص البنك بقاءك دون 50% عند نحو 6.25 إلى 8.25%.

القيد الثاني: سقوف نسبة التمويل إلى القيمة

يحدد المصرف المركزي حصة قيمة العقار التي يجوز للبنك تمويلها: 80% للمقيم الوافد على أول مسكن حتى 5 ملايين درهم (85% للمواطن)، وشرائح أدنى فوق 5 ملايين وللعقار الثاني، و50% لأي شراء على الخارطة. الجدول الكامل في سقوف نسبة التمويل وقواعد الدفعة الأولى. وتُطبق النسبة على الأدنى بين سعر الشراء وتقييم البنك، وهو ما يهم عندما يقيّم البنك العقار بأقل من السعر المتفق عليه.

القيد الثالث: المدة

25 سنة كحد أقصى. وتشترط البنوك إضافةً وفق سياساتها انتهاء القرض قرب سن 65 (للموظفين) أو 70 (لأصحاب الأعمال)، فمن عمره 50 سنة يحصل عملياً على مدة 15 سنة، ما يرفع القسط ويقلص القرض الممكن بشدة.

مثال عملي: عمر، 30,000 درهم شهرياً، بلا ديون أخرى

الخطوة 1: هامش نسبة عبء الدين. 50% × 30,000 = 15,000 درهم شهرياً كحد أقصى للقسط.

الخطوة 2: تطبيق اختبار الضغط. عند سعر معروض 4.25% على 25 سنة، يخدم قسط 15,000 درهم نحو 2.77 مليون درهم. لكن عند اختباره بـ7.25%، لا يخدم القسط نفسه سوى نحو 2.08 مليون. وتطبق البنوك نسختها الداخلية من الاختبار؛ فعملياً يستقر قرض عمر القابل للموافقة حول 2.2 إلى 2.5 مليون درهم بحسب هامش ضغط كل بنك.

الخطوة 3: فحص نسبة التمويل. عند 80%، يدعم قرض 2.4 مليون درهم عقاراً بـ3 ملايين، بدفعة أولى 600,000 درهم.

الخطوة 4: افحص النقد لا الدخل فقط. الدفعة الأولى ليست كل الاحتياج النقدي. تضيف تكاليف الصفقة نحو 6 إلى 7% من سعر العقار (رسم نقل دائرة الأراضي، وتسجيل الرهن، والتقييم، ورسوم البنك والوسيط)، ومنذ مطلع 2025 لم يعد بإمكان البنوك تمويل هذه الرسوم ضمن القرض، فلا بد أن تأتي من مدخراتك. على شراء عمر بـ3 ملايين درهم يعني ذلك نحو 200,000 درهم فوق الدفعة الأولى؛ والتفصيل الكامل في رسوم الرهن العقاري والتكاليف الخفية.

ما الذي يحرّك الرقم أكثر؟

بترتيب الأثر: الديون القائمة (قسط سيارة بـ2,000 درهم شهرياً يزيل نحو 300 إلى 350 ألف درهم من قدرتك الرهنية)، ثم المدة (كل 5 سنوات مفقودة تقتطع من القدرة اقتطاعاً ملحوظاً)، ثم السعر. وتخفيض حدود البطاقات غير المستخدمة قبل التقديم هو أرخص مكسب متاح للقدرة، مع مقايضات الملف الائتماني المذكورة في ما الذي يضر بتقييمك الائتماني.

بوابتان بعد القدرة على التحمل

القدرة شرط لازم لا كافٍ. يجب أن يجتاز ملفك الائتماني عتبة مخاطر البنك (منطقة الراحة العملية حول 700 للرهون، مفصلة في الحد الأدنى للتقييم الائتماني بحسب المنتج)، ويجب أن يكون دخلك قابلاً للتحقق: راتب أو دخل أعمال أو إيجار موثق. ولا تُحتسب مكافأة نهاية الخدمة.

ملاحظة تخطيطية

نسبة الـ50% حد تنظيمي أقصى. والرهن عند السقف لا يترك أي احتياطي لإعادة تسعير الفائدة أو تغيّر الوظيفة أو الحياة. يستهدف معظم المخططين نحو 30 إلى 35% من الدخل لدين السكن؛ والحاسبة تعرض الرقمين لتختار عن وعي.

المصادر والمراجع

• كتاب قواعد المصرف المركزي، نظام قروض الرهن العقاري، المادة 3 (rulebook.centralbank.ae)

• كتاب قواعد المصرف المركزي، النظام رقم 29/2011، المادة 7 (rulebook.centralbank.ae)

• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، جدول الرسوم (dubailand.gov.ae)

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة مالية.