قاعدة إخطار الـ90 يوماً في دبي لزيادة الإيجار، وقاعدة الـ12 شهراً للإخلاء

قانون الإيجارات في دبي يحمي المستأجرين عبر الإجراءات أكثر مما يحميهم عبر مستويات الإيجار. والملاك يخسرون في النزاعات بعيوب الإخطار أكثر مما يخسرون بالأرقام. إليك نظامَي الإخطار بدقة.

القاعدة 1: تسعون يوماً لتغيير أي شيء عند التجديد

بموجب إطار قانون الإيجارات (القانون 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون 33 لسنة 2008، المادة 14)، على الطرف الراغب في تعديل أي شرط من شروط العقد عند التجديد، والإيجار منها، إخطار الطرف الآخر قبل 90 يوماً على الأقل من الانتهاء، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في العقد.

ماذا يعني ذلك عملياً:

• عُد عكسياً من تاريخ الانتهاء. ينتهي العقد في 30 يونيو؟ يجب أن يصلك الإخطار بحلول 1 أبريل. إخطار يصل في 5 أبريل ينقصه 4 أيام، ولا يمكن تطبيق الزيادة على ذلك التجديد، بغض النظر عما كانت شريحة المرسوم 43 ستسمح به.

• «كتابي» هو المعيار. البريد الإلكتروني إلى العنوان المذكور في العقد، والبريد المسجل، والإخطار العدلي كلها تفي؛ أما الذكر الشفهي واتصالات الوسطاء فلا. احتفظ بالمظروف والرسالة والطوابع الزمنية.

• القاعدة تعمل في الاتجاهين. المستأجر الراغب في إعادة تفاوض نزولاً (مستنداً مثلاً إلى مؤشر من مؤشر الإيجارات الذكي يُظهر أنه يدفع فوق السوق) يخضع لانضباط الـ90 يوماً نفسه.

• الصمت يجدد. إن لم يقدم أي طرف إخطاراً صحيحاً، تجدد العقد بالشروط نفسها للمدة نفسها أو لسنة، أيهما أقل.

القاعدة 2: اثنا عشر شهراً للإخلاء عند الانتهاء، وعلى أسباب محددة فقط

على المالك الراغب في استرداد العقار عند نهاية الإيجار أن يُبلغ إخطاراً قبل 12 شهراً على الأقل من تاريخ الإخلاء المقصود، عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل، وأن يستند إلى أحد أسباب المادة 25(2):

1. رغبة المالك في هدم العقار أو إعادة بنائه أو ترميمه ترميماً شاملاً يتعذر مع وجود المستأجر (مع التراخيص).

2. حاجة العقار لصيانة كبرى يتعذر تنفيذها وهو مأهول (بتقرير فني).

3. رغبة المالك في استخدامه شخصياً أو لقريب من الدرجة الأولى، مع إثبات عدم امتلاكه بديلاً مناسباً.

4. رغبة المالك في بيع العقار.

عيوب تُسقط إخطارات الإخلاء، بترتيب تكرارها التقريبي: قناة التبليغ الخاطئة (غير عدلية/غير مسجلة)، والسبب القانوني الغامض أو الغائب، وفي حالات الاستخدام الشخصي، إعادة تأجير العقار بعد خروج المستأجر بفترة قصيرة، ما يعرّض المالك لمطالبات تعويض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

ولاحظ أيضاً: البيع بذاته لا ينهي إيجارك. المالك الجديد يرث العقد (المادة 28) وساعة الإخطار؛ يستطيع تبليغ إخطاره الخاص بـ12 شهراً لكنه لا يستطيع اختصاره.

الإخلاء أثناء سريان العقد مسار ثالث تماماً

الإخلاء في منتصف العقد يتطلب إخلالاً من المستأجر بموجب المادة 25(1): عدم السداد خلال 30 يوماً من إخطار رسمي، أو التأجير من الباطن دون إذن، أو الاستخدام غير المشروع، أو الإضرار بالعقار، وأسباب مماثلة. لا إخلال، لا إخلاء في منتصف المدة؛ والقائمة الكاملة في حقوق المستأجر في الإمارات.

ماذا تفعل بإخطار معيب؟

لا تتجاهله ولا تُخلِ العقار. رد كتابياً محدداً العيب (قِصر المدة، القناة الخاطئة، رقم يتجاوز السقف وفق حاسبة زيادة الإيجار)، واحتفظ بالنسخ، واستمر في دفع الإيجار في موعده تماماً؛ فامتثالك أقوى أوراقك. وإن صعّد المالك أو رفض تجديدك بالشروط القديمة، ارفع قضية في المركز، حيث عيوب الإخطار من أكثر حجج المستأجرين قبولاً. وتأكد من تسجيل إيجاري؛ فبدونه يكاد طريق المركز يكون مغلقاً.

المصادر والمراجع

• القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المواد 14 و25 و28 (دليل الإيجارات الرسمي، dubailand.gov.ae)

• المرسوم رقم 43 لسنة 2013 (سقوف الزيادة)

• مركز فض المنازعات الإيجارية، إرشادات القضايا (rdc.gov.ae)

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة قانونية.