حقوق المستأجر في الإمارات: الودائع والصيانة والحماية من الإخلاء

قانون الإيجارات في دبي (القانون 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون 33 لسنة 2008) أكثر حماية مما يفترض معظم المستأجرين، بشرط أن يكون الإيجار مسجلاً وأن يحتفظ المستأجر بالسجلات. إليك أهم الحقوق عملياً. (يغطي هذا المقال دبي؛ فالشارقة وأبوظبي وبقية الإمارات تدير أطراً مستقلة بسقوف وإجراءات مختلفة.)

1. وديعة الضمان

يعترف القانون بالوديعة (المادة 20) ضماناً لحالة العقار، تُسترد عند الإخلاء. والمعيار العملي المطبق في المركز: يجب أن تقابل الخصومات ضرراً فعلياً يتجاوز الاستهلاك العادل أو مبالغ حقيقية غير مسددة (إيجار، مرافق ختامية). أما استهلاك السكن الطبيعي وبهتان الطلاء والخدوش الطفيفة والتنظيف الاعتيادي عند نهاية الإيجار فتكاليف عمل المالك.

احمِ نفسك آلياً: جولة تصوير فيديو/صور مؤرخة عند الدخول والخروج، وجرد كتابي إن كان العقار مفروشاً، وسداد الوديعة بتحويل قابل للتتبع مع ذكر مبلغها في العقد. ونزاعات الودائع من أكثر القضايا شيوعاً وأكثرها كسباً للمستأجرين في مركز فض المنازعات الإيجارية؛ وحساب رسم التسجيل يصح غالباً حتى لوديعة بـ5,000 درهم لأن القاضي يستطيع تحميل الرسوم للطرف الخاسر.

2. الصيانة

تضع المادة 16 مسؤولية صيانة العقار وإصلاح عيوبه على المالك ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. والعرف السوقي الذي نشأ حولها: المالك يتولى البنود الكبرى (الهيكل، ومنظومة التكييف، وسخانات المياه، وأنظمة السباكة والكهرباء)، والمستأجر يتولى الصيانة الطفيفة، وتُعرَّف في العقود غالباً بالبنود دون عتبة كـ500 درهم للحادثة. اقرأ بندك؛ فإن كان صامتاً فالافتراض لصالحك.

عند حدوث عطل: أبلغ كتابياً (البريد الإلكتروني ينشئ السجل)، وأتح وصولاً معقولاً للإصلاح، ولا تحجب الإيجار أبداً كورقة ضغط، فذلك يحوّل مطالبتك القوية بالصيانة إلى مطالبتهم القوية بعدم السداد. والرفض المستمر للإصلاح قابل بذاته للتقاضي أمام المركز، بما في ذلك مطالبات استرداد تكاليف إصلاح موثقة تكبدتها بشكل معقول.

3. زيادات الإيجار

مغطاة بالكامل في شرح المرسوم 43/2013: الزيادات عند التجديد فقط، وضمن الشريحة التي تسمح بها فجوة إيجارك عن مؤشر الإيجارات الذكي، وبـإخطار كتابي قبل 90 يوماً. افحص أي مطالبة عبر حاسبة زيادة الإيجار وفق ريرا المجانية قبل الموافقة على أي شيء.

4. الحماية من الإخلاء

مساران، وكلاهما ضيق:

أثناء الإيجار (المادة 25(1)): للإخلال من المستأجر فقط، وأبرزه عدم السداد المستمر 30 يوماً بعد مطالبة كتابية رسمية، والتأجير من الباطن دون إذن، والاستخدام غير المشروع أو المنافي للآداب، والإضرار أو التعديل الخطر، والاستخدام المخالف لأنظمة التخطيط. لا إخلال، لا إخلاء في منتصف المدة.

عند الانتهاء (المادة 25(2)): أربعة أسباب فقط (الهدم/إعادة البناء، والترميم الشامل المتعذر مع الإشغال، والاستخدام الشخصي أو لقريب من الدرجة الأولى، والبيع)، وكل منها يتطلب إخطاراً قبل 12 شهراً عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل. ولإخلاء الاستخدام الشخصي لسعة: إعادة التأجير بعد خروج المستأجر بفترة قصيرة تدعم مطالبة تعويض.

بيع العقار (المادة 28): لا يمس إيجارك. المشتري يرث العقد ومتطلبات الإخطار.

5. الانتفاع الهادئ والدخول

لا يستطيع المالك الدخول متى شاء، ولا تغيير الأقفال، ولا قطع المرافق للضغط عليك؛ فهذه قابلة للتقاضي، ويعاملها المركز في حالة المرافق بجدية. والمعاينات والتفتيش بموافقتك وفي أوقات معقولة.

الحق الأم الذي يفتح البقية

كل حماية أعلاه تُنفَّذ عبر عقد مسجل. فالإيجار غير المسجل يتركك تجادل في وجود الإيجار أصلاً قبل الجدال في وديعتك. تسجيل إيجاري يكلف نحو 120 إلى 220 درهماً؛ وهو أرخص حماية قانونية ستشتريها في دبي.

المصادر والمراجع

• القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المواد 16 و20 و25 و28 (دليل الإيجارات الرسمي، dubailand.gov.ae)

• المرسوم رقم 43 لسنة 2013 (سقوف الإيجار)؛ إرشادات مركز فض المنازعات الإيجارية (rdc.gov.ae)

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة قانونية.